Несущие стены и перепланировка квартиры в Алматы: что можно в вашем доме

Перед ремонтом многие хотят объединить кухню с комнатой, убрать кладовку или сделать проём пошире. В Алматы такие решения зависят не только от вкуса: город стоит в зоне высокой сейсмичности, а в большинстве типовых домов внутренние стены — это часть несущего каркаса. В статье — какие стены обычно несущие в разных сериях домов Алматы, что допускается, что запрещено и как в Казахстане оформляется перепланировка.

Почему в Алматы к несущим стенам особые требования

Алматы относится к районам с сейсмичностью 9 баллов и выше по уточнённому сейсмическому микрорайонированию, которое учитывают городские правила застройки. Типовые дома строили именно под эти нагрузки: стены, перекрытия и связи между ними работают вместе. Любой вырезанный проём или снятая панель меняет то, как дом воспримет землетрясение.

Сейсмостойкость домов разных серий разная. По оценкам КазНИИСА, приведённым в открытых публикациях, к наиболее надёжным относятся каркасно-панельные дома ЖКУ, панельные серии Кз-464 и 158, а к наименее устойчивым — кирпичные дома серий 308 и 275. В ходе паспортизации 2017 года обследовали более 10 тысяч зданий, и значительная их часть была признана несейсмостойкой. Поэтому одна и та же идея «убрать стену» в разных домах имеет разные последствия.

Как определить, что стена несущая

1. Технический паспорт квартиры. На поэтажном плане несущие стены обычно показаны толще. Это ориентир, а не окончательный ответ.
2. Серия дома. Узнайте её по году постройки, этажности и виду дома, а затем найдите типовую схему: в панельных сериях несущая система известна заранее.
3. Положение стены. Наружные стены, стены вдоль лестничной клетки и межквартирные стены — как правило, несущие или ограждающие, их не трогают. Стены, на которые опираются плиты перекрытия, — несущие.
4. Толщина и материал. Тонкие перегородки 6–8 см (гипсобетон, тонкие ж/б плиты санузлов, ГКЛ) чаще ненесущие. Ж/б панель около 12 см и толще, кирпичная стена от 25 см — повод считать стену несущей, пока не доказано обратное.
5. Обследование специалистом. Окончательно вывод делает проектная организация с лицензией — она же готовит проект перепланировки.

Простукивание, «на слух» или по совету соседей несущую стену надёжно не определить.

Ориентиры толщины несущих стен и перегородок по сериям, а также что можно штробить под проводку и когда для двери нужен добор, — в статье « Толщина стен и особенности перегородок в домах Алматы ».

Сводная таблица: несущие стены по типам домов Алматы

Ориентир по открытым описаниям типовых серий и разъяснениям госорганов. Конкретный дом проверяют по документам: за годы эксплуатации многое могли изменить.

Несущие стены по типам домов: подробно

Панельные хрущёвки 1-КЗ-464 и 69-й серии

Самый массовый старый фонд Алматы: по данным исследований, только серии 464 — более 1 700 домов. Конструктивная схема — перекрёстные стены: поперечные несущие ж/б панели с шагом около 2,6 и 3,2 м, сплошные плиты перекрытия «на комнату», опёртые по контуру.

• Несущие: поперечные стены между комнатами, внутренняя продольная стена, наружные панели.
• Обычно ненесущие: встроенные деревянные шкафы, кладовые, тонкие ж/б перегородки санузла около 6 см.
• Проёмы: по типовым решениям серии 1-464 двери стоят между панелями, а не в них. Поэтому «расширить проём» почти всегда означает резать несущую панель. Как подобрать дверь под существующий проём — в статье о межкомнатных проёмах .

Что можно: по техническому проекту — убрать встроенные шкафы, объединить ванную и туалет. Что нельзя: делать или расширять проёмы в панелях, сносить панели.

Брежневки: 158-я серия и Э-147

Девятиэтажки 158-й серии и восьмиэтажки Э-147 — тоже перекрёстно-стеновые, с плитами на комнату. В многоэтажных домах этого типа две внутренние продольные стены — это повышает жёсткость, но и делает больше стен несущими.

• Несущие: поперечные и продольные внутренние панели, наружные стены, подоконные части наружных панелей.
• Лоджии: вместо балконов. Присоединение лоджии к комнате затрагивает наружную стену и тепловой контур — только через проект.
• Фундаменты: часть домов 158-й и 69-й серии в Алматы построена на кинематических фундаментах — это ещё один довод не менять конструкции самостоятельно.

Что можно: ненесущие перегородки и шкафы по проекту. Что нельзя: проёмы в несущих панелях, вырезка подоконного блока.

Каркасные дома ЖКУ, ВП, ВТ: ригели и колонны

В каркасно-панельных домах нагрузку несут колонны и ригели, а жёсткость дают диафрагмы. Стеновые панели между ними чаще ограждающие, но это проверяют по проекту.

Ригель не трогают. Ригель — горизонтальная балка каркаса, на которую опираются перекрытия. Его нельзя срезать, штробить под проводку, сверлить под крупные отверстия или «подрезать» под высокую дверь. Если ригель проходит над проёмом, высоту двери подбирают под него. Подробнее — в статье « Размеры дверных проёмов в домах Алматы ».

Где именно в разных домах проходят ригели и перемычки над проёмами и почему проём под ними нельзя расширять или поднимать, разобрано в статье « Перемычки, ригели и несущие стены в домах Алматы — чего нельзя трогать ».

Кирпичные дома 308-й серии и кирпичные хрущёвки

Трёх-четырёхэтажные кирпичные дома 1939–1981 годов. Несущие — продольные и поперечные кирпичные стены. По оценкам КазНИИСА и научных публикаций, фактическая сейсмостойкость таких домов ниже требуемой для Алматы, и их рекомендуют усиливать.

• Любой проём в несущей кирпичной стене — только по проекту с расчётом.
• Перегородки из тонкого кирпича или гипсобетона чаще ненесущие, но над проёмом в них нужна перемычка.
• Перед ремонтом стоит посмотреть, нет ли уже трещин в стенах и над проёмами.

Сталинки

Кирпичные дома 1930–1950-х, в том числе серии 275. Толстые несущие стены, перекрытия бывают деревянными. По оценкам КазНИИСА, серия 275 относится к наименее сейсмостойким в городе.

• Деревянные оштукатуренные перегородки обычно ненесущие, но на них может опираться часть деревянного перекрытия — это проверяют.
• Проёмы в капитальных стенах — только проект, экспертиза и уведомление.

Монолитные новостройки

Несущие — монолитные стены, пилоны и колонны. Перегородки из кирпича, газоблока или ГКЛ обычно ненесущие, их состав видно в проекте ЖК и у застройщика.

• Монолитная стена может выглядеть как обычная перегородка после штукатурки — сверяйтесь с планом.
• Штробы и отверстия в монолитных стенах и перекрытиях делают только там, где это допускает проект.
• Перенос мокрых зон и изменение вентиляции затрагивают инженерные системы — это уже согласование с проектом и экспертизой.

Частный дом

Хозяин дома решает сам, но физика та же: проём в несущей стене требует перемычки и расчёта, особенно в сейсмическом районе. Для изменений, затрагивающих несущие конструкции, правила застройки также требуют проекта.

Что обычно можно, а что нельзя

Это общие ориентиры. Что допустимо в вашей квартире, определяет проект и проектная организация.

Как согласовать перепланировку в Алматы: пошагово

Порядок описан на портале gov.kz и в Правилах застройки Алматы. Он зависит от того, затрагиваются ли несущие и ограждающие конструкции и инженерные системы.

1. Определите, что меняется. Только ненесущие перегородки — один путь; несущие, наружные стены или инженерия — другой.
2. Если несущие конструкции не затрагиваются и назначение помещения не меняется, достаточно технического проекта от организации с лицензией. Решение акимата и экспертиза в этом случае, по разъяснениям gov.kz, не нужны.
3. Если затрагиваются несущие, ограждающие конструкции или инженерные системы: получить исходные материалы, заказать проект, пройти экспертизу проекта и уведомить орган госархстройконтроля о начале работ (через eGov).
4. Согласие соседей и собственников. Если работы затрагивают интересы соседей или общее имущество дома, понадобится их согласие и протокол собрания собственников.
5. Ремонт по проекту — с техническим и авторским надзором, если они предусмотрены.
6. Приёмка в эксплуатацию и внесение изменений в технический паспорт.

Чем грозит самовольная перепланировка

• Штраф и предписание. По разъяснениям управления градостроительного контроля Алматы, за нарушения выносят штраф в МРП и предписание вернуть всё как было; при неисполнении дело может дойти до суда. Точный размер зависит от статьи Кодекса об административных правонарушениях и МРП текущего года.
• Сложности при продаже. Если план квартиры не совпадает с техпаспортом, сделку может затормозить банк или покупатель.
• Ответственность за ущерб. Трещины у соседей, протечки или повреждение общих конструкций придётся компенсировать.
• Главное — безопасность. В сейсмическом городе ослабленная стена — риск для всего дома.

Частые вопросы

Можно ли сделать проём в несущей стене панельного дома в Алматы?

Нет. По разъяснениям управления градостроительного контроля Алматы, в крупнопанельных домах устройство проёмов в несущих стенах не допускается независимо от года постройки и этажности.

Как узнать, несущая стена или нет?

Посмотрите технический паспорт и типовую схему серии дома, учтите положение и толщину стены. Окончательный вывод даёт обследование проектной организацией.

Можно ли объединить ванную и туалет в хрущёвке?

Обычно да: перегородка между ними ненесущая. Но это изменение плана, поэтому нужен технический проект, а при переносе сантехники и стояков — согласование инженерных систем.

Можно ли объединить кухню с комнатой, если на кухне газ?

Это решается только проектом с учётом требований газоснабжения: обычно помещение с газовой плитой должно отделяться от жилой комнаты. Варианты — перегородка с дверью или переход на электроплиту по согласованию.

Нужно ли разрешение, чтобы убрать встроенный шкаф?

Встроенный шкаф или кладовая — ненесущие элементы, но это изменение планировки. По правилам для таких работ достаточно технического проекта, без экспертизы.

Можно ли штробить несущую стену под проводку?

Штроба ослабляет сечение стены. В несущих панелях и ригелях глубокие и особенно горизонтальные штробы не делают; проводку ведут в перегородках, в стяжке или в накладных каналах.