Квартиры в новых ЖК Алматы сдают в разной отделке: от голого бетона до «белой коробки» и, реже, с чистовым ремонтом. От того, что именно сделал застройщик, зависит объём работ, бюджет и порядок ремонта. В статье — чем отличаются черновая, предчистовая и чистовая отделка, особенности монолитных стен и перекрытий, усадка нового дома и что проверить при приёмке квартиры.
Коротко. Единой юридической классификации «черновой» и «предчистовой» отделки нет — смотрите, что конкретно указано в документах застройщика. Монолитные стены и пилоны не режут и не штробят глубоко. В первые годы дом даёт усадку, поэтому отделку выбирают с запасом на мелкие трещины. Замечания по квартире фиксируйте письменно при приёмке. Все цифры — ориентиры: вашу квартиру нужно смотреть на месте.
Содержание
Черновая, предчистовая и чистовая отделка: сравнение
| Что в квартире | Черновая | Предчистовая («белая коробка») | Чистовая |
|---|---|---|---|
| Стены | Бетон или кладка, иногда без штукатурки | Оштукатурены, частично подготовлены | Готовая отделка |
| Пол | Черновая стяжка или плита перекрытия | Стяжка под покрытие | Напольное покрытие |
| Электрика | Ввод и щиток, минимум разводки | Разводка по квартире | Розетки, выключатели, свет |
| Сантехника | Стояки и выводы | Выводы к точкам | Установленные приборы |
| Межкомнатные перегородки | Могут отсутствовать | Обычно есть | Есть |
| Объём ремонта | Максимальный | Средний | Минимальный или переделка |
Таблица — типичная картина по рынку Алматы. Застройщики трактуют уровни по-разному: иногда «черновая» означает квартиру почти без отделки. Сверяйте с описанием в документах застройщика.
Новостройки по типу конструкции
Монолит и монолитный каркас
Самый частый тип новых ЖК. Несущие стены и пилоны — железобетон; перегородки — кладка из блоков. Стены часто требуют выравнивания: подробно в разделе о монолите .
Каркас с заполнением из блоков
Колонны и ригели несущие, стены между ними — газоблок или кирпич. Ригели не подрезают, на стыке бетона и блока возможны трещины — их армируют сеткой.
Новые панельные и кирпичные дома
В панельных домах ограничения такие же, как в старых сериях: проёмы в несущих панелях запрещены. См. статью « Несущие стены и перепланировка в Алматы ».
Чем новостройка отличается от старого фонда
В сталинках, хрущёвках, 158-й серии и домах 80–90-х ремонт начинается со сноса старого; в новостройке — с оценки того, что сделал застройщик. О старом фонде — в статье « Капремонт квартиры по типам домов ».
Таунхаусы и дома в новых посёлках
Внутренняя отделка таких домов зависит от материала стен — см. статью « Внутренняя отделка частного дома ».
Монолит: стены, пилоны и перекрытия
- Несущие стены и пилоны: не режут и не делают в них новых проёмов без проекта. Глубокие штробы в монолите тоже нежелательны — проводку ведут по перегородкам, в стяжке или потолке.
- Перекрытия: обычно ровнее, чем в старых домах, но перепады бывают — проверьте уровнем. Толщину стяжки считают по замеру: см. « Стяжка пола по сериям домов ».
- Стены: бетон гладкий, плохо держит штукатурку без подготовки — нужна грунтовка с адгезионной добавкой.
- Проёмы: проверьте размеры межкомнатных и входных проёмов до заказа дверей: « Межкомнатные проёмы », « Размеры дверных проёмов ».
Подробно о стяжке по перепадам плит, демпферной ленте, сушке материалов и трещинах на стыках монолита и кладки — в статье « Ремонт в новостройках Алматы (монолит): особенности черновой отделки ».
Усадка нового дома
Первые годы после сдачи конструкции дома дают усадку, и на стыках разных материалов появляются мелкие трещины.
- В домах до 3 лет часто выбирают гипсовую штукатурку: она лучше переносит мелкие трещины.
- Стыки бетона и блока армируют сеткой.
- Дорогие обои и декоративную отделку иногда откладывают — подробнее в статье « Стены и потолки под обои ».
- Плитку кладут с деформационными швами по периметру.
Что проверить при приёмке квартиры
Окна и дверь
Открывание, уплотнители, сколы, отливы, работа замков входной двери.
Стены и пол
Ровность правилом и уровнем, трещины, пустоты в стяжке (простукивание).
Инженерия
Щиток и автоматы, выводы воды и канализации, радиаторы, стояки, счётчики.
Вентиляция и балкон
Тяга в вентканалах; балкон или лоджия, ограждения.
Замечания фиксируйте письменно при приёмке и сохраняйте копии. Порядок устранения недостатков определяют документы застройщика.
Порядок ремонта в новостройке
- Приёмка от застройщика и фиксация замечаний.
- Замер и проект: раскладка розеток, сантехники, мебели.
- Правила дома: часы работ, подъём материалов, вывоз мусора — уточните в ОСИ или управляющей компании. Шумные работы по КоАП РК нельзя проводить с 22:00 до 9:00.
- Черновые работы: перегородки, электрика, сантехника, штукатурка, стяжка.
- Гидроизоляция и плитка в санузле — см. « Ванная и санузел ».
- Чистовая отделка: шпаклёвка, покраска, полы, двери.
- Установка сантехники, света и совместный осмотр.
Чего нельзя делать в новостройке
Сейсмика и общее имущество. Нельзя резать монолитные стены и пилоны, подрезать ригели, переносить мокрые зоны над жилыми комнатами соседей, присоединять лоджию к комнате и выносить радиаторы на лоджию. Перепланировку согласуют до начала работ.
- Не начинайте ремонт до приёмки квартиры.
- Не закрывайте вентканалы и не меняйте их сечение.
- Не замуровывайте краны, счётчики и ревизии.
Частые вопросы
Чем черновая отделка отличается от предчистовой?
В черновой — стены и пол без подготовки под чистовую отделку, минимум разводки. В предчистовой стены оштукатурены, сделана стяжка и разводка по квартире. Точный состав смотрите в документах застройщика.
Когда можно начинать ремонт в новостройке?
После приёмки квартиры и фиксации замечаний. Уточните также правила ремонта в доме у ОСИ или управляющей компании.
Нужно ли ждать усадки дома?
Не обязательно: ремонт делают сразу, но выбирают материалы, переносящие мелкие трещины, — например гипсовую штукатурку, — и армируют стыки.
Можно ли штробить монолитные стены?
Глубокие штробы в несущих монолитных стенах и пилонах нежелательны. Проводку ведут по перегородкам, в стяжке или по потолку.
Что делать, если при приёмке нашли дефекты?
Зафиксируйте их письменно с фото и передайте застройщику. Порядок и сроки устранения определяются документами застройщика.
Сколько стоит ремонт в новостройке?
Черновая отделка — от 25 000 ₸/м², косметический ремонт — от 22 000 ₸/м² за работу без материалов, предварительно. Капитальный ремонт с материалами — по смете.
Замер и консультация
KazStroyService делает ремонт в новостройках Алматы: черновая отделка — от 25 000 ₸/м², косметический ремонт — от 22 000 ₸/м² за работу без материалов. Капитальный ремонт с материалами — по смете. Сроки — по объёму работ.
Оставьте заявку или напишите в WhatsApp: пришлите планировку и фото, согласуем выезд на замер.